Wohngemeinnützigkeit nach § 52 Abs. 2 Nr. 27 AO: Gemeinnützig Wohnraum vermieten in 7 Schritten
Wohngemeinnützigkeit: Was § 52 Abs. 2 Nr. 27 AO regelt
Einfach erklärt: Die Wohngemeinnützigkeit macht seit 2025 die vergünstigte Wohnraumüberlassung an Personen im Sinne des § 53 AO zu einem eigenen gemeinnützigen Zweck (§ 52 Abs. 2 Nr. 27 AO, eingeführt durch das Jahressteuergesetz 2024). Wer dauerhaft unter der marktüblichen Miete an Menschen mit begrenztem Einkommen vermietet, ist von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit, kann Spenden und Zustiftungen annehmen, Grundsteuerbefreiung prüfen und Mittel anderer gemeinnütziger Organisationen erhalten. Zielgruppen sind Sozialunternehmen, Kirchen, Stiftungen, Genossenschaften, Vereine, Wohlfahrtsverbände und Kommunen mit Wohnungsbeständen.
Anders als bei der klassischen Mildtätigkeit liegt die Einkommensgrenze beim Fünffachen des Regelsatzes (Sechsfache bei Alleinstehenden und Alleinerziehenden); die Prüfung erfolgt einmal zu Mietbeginn. Die Miete muss dauerhaft unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; ein Verlust ist nicht erforderlich, aber Gewinne dürfen nur gemeinnützig verwendet werden.
In sieben Schritten zum Ziel
- Bestand und Zielgruppe analysieren: Wohnungen, Mieten, Mieterstruktur, Einkommensgrenzen nach § 53 AO, Abgrenzung zu frei finanzierten Einheiten.
- Rechtsform wählen: gGmbH, gemeinnützige Genossenschaft, Verein oder Stiftung; bei Bestandsträgern Ausgliederung des gemeinnützigen Teils in eine Tochter.
- Satzung oder Gesellschaftsvertrag: Zweck „Förderung wohngemeinnütziger Zwecke“ nach Mustersatzung, Selbstlosigkeit, Vermögensbindung, Regeln für Mietfestsetzung und Bedürftigkeitsprüfung.
- Finanzamt: Vorabprüfung, Gründung, Feststellungsbescheid nach § 60a AO; Grundsteuer und Umsatzsteuer klären.
- Finanzierung: Soziale Wohnraumförderung, KfW, Kirchen- und Stiftungsdarlehen, Spenden; Wirtschaftlichkeitsrechnung mit Instandhaltungsrücklage.
- Vermietungsprozess: Einkommensnachweise zu Mietbeginn, Mietverträge mit Hinweis auf Zweckbindung, Dokumentation für die Finanzverwaltung.
- Berichterstattung: Buchhaltung mit Sphären, Rücklagen nach § 62 AO, Verwendungsnachweise, Wirkungsbericht für Zuwendungsgeber.
Besonderheiten und offene Fragen
| Thema | Was gilt |
|---|---|
| Einkommensgrenze | Fünffacher Regelsatz nach § 28 SGB XII, Sechsfacher bei Alleinstehenden und Alleinerziehenden; Prüfung zu Mietbeginn |
| Miethöhe | Dauerhaft unter ortsüblicher Vergleichsmiete; keine Mindestabsenkung vorgeschrieben, aber nachvollziehbare Kalkulation |
| Zweckbetrieb | Vermietung ist Zweckverwirklichung oder Vermögensverwaltung; gemischte Bestände sauber trennen |
| Grundsteuer | Befreiung nach § 3 GrStG nur in engen Grenzen; Prüfung je Objekt |
| Umsatzsteuer | Wohnraumvermietung steuerfrei nach § 4 Nr. 12 UStG; kein Vorsteuerabzug auf Bau- und Sanierungskosten |
| Investitionszulage | Eine zusätzliche steuerliche Förderung für gemeinnützigen Wohnungsbau ist angekündigt, aber noch nicht in Kraft – Stand prüfen |
Fördermittel und Finanzierung
Wohngemeinnützige Träger kombinieren die soziale Wohnraumförderung der Länder (in Sachsen über die SAB, in Berlin über die IBB, in Brandenburg über die ILB) mit KfW-Programmen für klimafreundlichen Neubau und Sanierung, Städtebauförderung, Programmen für genossenschaftliches und gemeinschaftliches Wohnen, kirchlichen und stiftungseigenen Darlehen, Spenden, Zustiftungen und Erbschaften. Für Sozialträger mit Wohnungsbestand prüfen wir die Umstellung bestehender Einheiten – siehe Fördermittel für Investitionen und Fördermittelberatung Leipzig.
Beispiel aus Leipzig
Eine kirchliche Stiftung in Leipzig besitzt 40 Wohnungen und vermietet seit Jahren unter Marktmiete, bislang als steuerpflichtige Vermögensverwaltung. Wir prüfen Mieterstruktur und Einkommensgrenzen, entwerfen die Satzungsänderung mit wohngemeinnützigem Zweck, stimmen sie mit dem Finanzamt ab, bauen den Nachweisprozess für Neuvermietungen auf und kombinieren eine Sanierung mit SAB- und KfW-Mitteln. Die Stiftung spart Steuern und kann erstmals Spenden für den Wohnungsbestand annehmen. Anonymisiert.
Beratung zur Wohngemeinnützigkeit: Was wetando leistet
- Rechtsform und Satzung: gGmbH, Genossenschaft, Verein oder Stiftung; Satzung mit wohngemeinnützigem Zweck, Mittelverwendung und Vermögensbindung – siehe Gründung von Verein, Stiftung und gGmbH.
- Wirtschaftlichkeit: Mietkalkulation unter Marktmiete, Instandhaltungsrücklagen, Finanzierungsplan mit Förderdarlehen und Zuschüssen.
- Fördermittel: Soziale Wohnraumförderung der Länder, KfW-Programme, Städtebauförderung, Stiftungen – siehe Fördermittel für Investitionen.
- Nachweise: Prüfung der Bedürftigkeit nach § 53 AO zu Mietbeginn, Dokumentation, Buchhaltung mit Sphären – siehe Buchhaltung für Vereine und Stiftungen.
- Bestandsträger: Umstellung bestehender Wohnungsunternehmen, Stiftungen oder Sozialträger mit Wohnungsbestand auf Wohngemeinnützigkeit.
Referenzen
Beratung in verwandten Feldern u. a. für Stiftung Unionshilfswerk Berlin, Volkssolidarität Leipziger Land, AWO Sachsen West, FUNUS Stiftung.
Weitere Referenzen aus über 15 Jahren Beratung gemeinnütziger Organisationen finden Sie auf der Seite Vereins- und Stiftungsberatung.
Häufige Fragen
Was ist Wohngemeinnützigkeit?
Seit 1. Januar 2025 ist die vergünstigte Überlassung von Wohnraum an hilfsbedürftige Personen nach § 53 AO ein eigener gemeinnütziger Zweck (§ 52 Abs. 2 Nr. 27 AO). Träger, die dauerhaft unter Marktmiete an Menschen mit begrenztem Einkommen vermieten, können steuerbefreit sein und Spenden annehmen.
Wer darf wohngemeinnützig wohnen?
Personen, deren Bezüge das Fünffache des Sozialhilfe-Regelsatzes nicht übersteigen (Sechsfache bei Alleinstehenden und Alleinerziehenden) – deutlich mehr Haushalte als bei der klassischen Mildtätigkeit. Die Prüfung erfolgt zu Beginn des Mietverhältnisses und muss nicht laufend wiederholt werden.
Welche Rechtsform eignet sich?
gGmbH für professionelle Bestände, Genossenschaft für Mitgliederprojekte (mit Gemeinnützigkeitsprüfung), Verein für kleine Projekte, Stiftung für dauerhaftes Vermögen; Kirchen, Kommunen und Sozialträger nutzen oft eine gGmbH-Tochter.
Erstgespräch vereinbaren
Sie planen eine gemeinnützige Wohnungsgesellschaft, Genossenschaft oder einen Wohnverein? Am schnellsten geht es im kostenfreien Erstgespräch: Termin online wählen oder anrufen unter 0341 64031820 (Leipzig) bzw. 030 62931276 (Berlin). Alternativ schicken Sie uns über das Formular unten Ihre Unterlagen für einen kostenfreien Vereins-Check – Sie erhalten innerhalb von drei Werktagen eine Ersteinschätzung. Vor Ort in Leipzig und Berlin, Überblick: Vereins- und Stiftungsberatung.